Коммерческая недвижимость: во что инвестировать сегодня

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — ее риски и возможности, которые возникли в результате глобальной пандемии

Тодд Синай, академический директор виртуальной программы Wharton Executive Education «Оценка инвестиций в коммерческую недвижимость и рынков в эпоху COVID-19», в своем интервью ежемесячному информационному бюллетеню Wharton@Work, делится своим взглядом на текущую ситуацию, предлагая свою точку зрения на экономические и социальные изменения, влияющие на сектор коммерческой недвижимости.

Wharton@Work: Прямо сейчас мы наблюдаем, как крупные секторы рынка коммерческой недвижимости опустошены последствиями пандемии, в то время как другие процветают. Как вы оцениваете эти изменения?

Тодд Синай: Я считаю, что COVID-19 не представляет реальной угрозы для недвижимости. Недвижимость – это во многом пространство для людей. Когда мы работаем, у нас должно быть место для этого. К тому же по природе мы существа социальные. Нам нужно где-то собираться. Следовательно, потребность в недвижимости не изменилась. Изменилось место социального общения. Сейчас люди работают дома и покупают больше в Интернете. Это передислокация, но физическое пространство все еще необходимо. Нужна адаптация. Это не сигнализирует о долгосрочном снижении спроса.

W@W: Что вы думаете о передислокации с точки зрения инвестирования? Каких секторов следует избегать сегодня?

Тодд Синай: До пандемии дела в секторе торговых и офисных помещениях были неважными, а сейчас стали еще хуже. Жилье, конечно, не пользуется спросом, и в сфере квартир и студенческих общежитий дела идут плохо. Не только тип недвижимости важен, сейчас также имеет значение месторасположение недвижимости. Центральные деловые районы проигрывают окраинам. Я бы избегал регионов страны, которые зависят от туризма или масштабного транзита.

Читайте также: Билл Мак-Дермотт: Лидерство во время кризиса

W@W: Кто сегодня выигрывает?

Тодд Синай: Центры обработки данных получают выгоду от нашего более активного использования технологий. Инфраструктура, как и вышки сотовой связи, востребована по той же причине. Логистика (склады), жилищное строительство и относительно новый сектор аренды домов на одну семью также преуспевают. Во втором случае участвуют компании, которые скупали загородные дома, чтобы сдавать их в аренду, и у них дела идут намного лучше, чем у владельцев квартир.

W@W: Вы ожидаете, что какой-либо из секторов, на которые сейчас мало или совсем нет спроса, укрепится после COVID-19?

Тодд Синай: Я ожидаю, что спрос на квартиры будет устойчивым, а жилье и студенческое жилье вернутся к норме. Однако по поводу офисных зданий и соотношения спроса в центральных деловых районах и в пригороде не существует единого мнения.

W@W: А что с ритейлом?

Тодд Синай: До пандемии электронная коммерция и чрезмерное строительство сделали около трех четвертей торговых площадей США избыточными. Ситуация усугубилась локдауном. Сокращение недвижимости розничной торговли будет продолжаться.

Но розничная торговля, которая выживет, будет невероятно продуктивной, потому что обычная розничная торговля будет дополнять электронную торговлю и получит операционный рычаг за счет многоканальной розничной торговли.

Также инвесторам не следует рассматривать все торговые площади одинаково. Продовольственные продажи растут, и поэтому у продовольственных центров все в порядке. Замкнутые торговые центры, которые уже испытывали трудности, были объектами для перепрофилирования либо в универсальные кампусы, либо для других целей.

По сути, некоторые (но не все) торговые центры расположены в отличных местах, поэтому они готовы к использованию в других целях. Вот почему мы наблюдаем, как Simon Property Group, крупнейший владелец торговых центров в США, ведет переговоры с Amazon о превращении универмагов в распределительные центры. Торговые центры обычно имеют удобный доступ к автомагистралям и расположены недалеко от населенных пунктов.

W@W: Поговорим об офисных зданиях. По необходимости многие компании и организации осваивают работу из дома или работают виртуально из удаленных локаций. Несколько крупных компаний, таких как Facebook, Google и Twitter, и это лишь некоторые из них, объявили ранее этим летом, что их сотрудники будут продолжать работать удаленно в обозримом будущем.

И как последний пример, из-за резкого перехода на удаленную работу розничный продавец товаров наружной рекламы REI объявила о своих планах продать свой новый обширный корпоративный кампус площадью 8 акров в Белвью, штат Вашингтон, строительство которого было завершено только в этом году.

В заявлении компании говорится, что она «будет опираться на удаленную работу как на укоренившуюся, поддерживаемую и нормализованную модель», которая также может позволить ее сотрудникам работать за пределами региона. Итак, стоит ли инвесторам избегать офисных зданий?

Тодд Синай: Во-первых, я не уверен, что удаленная работа будет нормой после COVID-19. Большинство людей не любят работать за обеденным столом, им нужно быть вне дома, когда дети возвращаются из школы. Они предпочитают работать в офисе, а не сидеть в четырех стенах. И как только большинство сотрудников вернутся в офис, вернутся все. Однако до тех пор, зачем арендатору продлевать договор аренды, если у него нет сотрудников, приходящих на работу? А арендодатели будут сталкиваться с обанкротившимися арендаторами.

Итак, при инвестировании в офисные здания нужно действовать осторожно. Ищите длительную аренду, арендаторов с высокими затратами на переезд, стабильных арендаторов и хорошо капитализированных владельцев. Кроме того, прямо сейчас и в обозримом будущем, если вашим сотрудникам потребуется общественный транспорт, чтобы добраться до вашего здания, это станет проблемой.

Некоторые города, например, Лос-Анджелес, менее зависимы от общественного транспорта. Нью-Йорк больше всех зависит. Пригородные офисы, которые какое-то время приходили в упадок, легко доступны на машине, что сейчас является плюсом.

W@W: Длительная аренда и высокие затраты на переезд означают стабильность с точки зрения арендаторов. Но почему так важна капитализация собственника?

Тодд Синай: Если мы вернемся к нормальному состоянию через шесть месяцев, проблемой номер один будет ликвидность собственника – его способность выжить, когда арендаторы не платят арендную плату или нуждаются в отсрочке. Посмотрите на балансы домовладельцев, чтобы определить их способность к краткосрочному выживанию. Я с энтузиазмом ищу компании с низким долгом и долгим сроком погашения для инвестирования в каждом секторе.

Кроме того, в долгосрочной перспективе адаптация существующих зданий к пандемиям – с точки зрения качества воздуха, лифтов и снижения плотности работников – является медленной и дорогой. Кроме того, тенденция последнего десятилетия, когда арендаторы предпочитали открытые планы этажей с более высокой плотностью работников, может смениться на противоположную.

W@W: Что вы ожидаете увидеть после COVID-19?

Тодд Синай: Я думаю, арендодатели будут инвестировать в долгосрочную перспективу, поскольку теперь люди понимают, что COVID-19 будет не последней пандемией. Инвесторы «побегут» в качественную недвижимость, и мы уже видим признаки этого. При управлении инвестиционным риском не думайте только о различиях между типами недвижимости.

Смотрите на компании или недвижимость внутри сектора. Вам нужны арендаторы, которые имеют долгосрочную аренду и не уйдут. Вам нужно хорошее здание в хорошем месте. Даже если арендатор уйдет, вы сможете его заменить. Вам также необходимо найти компании, которым не нужно рефинансирование. Накапливающийся долг может убить недвижимость во время экономического спада.

Источник: knowledge.wharton.upenn.edu