Богдан Карпенко: Надо всегда держать слово

Богдан Карпенко

Взвешенная бизнес-модель и дальновидность — именно благодаря этому предприниматель из Ирпеня Богдан Карпенко каждый свой проект заканчивает точно в срок

Богдан Карпенко нетипичный девелопер. Для него дело чести — своевременный ввод в эксплуатацию каждого построенного им объекта. И пока он этому принципу ни разу не изменил.

Мы поговорили с ним о трудностях и преимущества такой модели бизнеса, а также о важности и необходимости стратегического плана развития Ирпеня.

Как вы пришли в строительный бизнес?

О, это очень интересная история. В середине 2000-х годов, когда я закончил Академию государственной налоговой службы Украины и создал семью, стоимость жилья росла как на дрожжах. Поработав год, я понял, что так я на собственное жилье никогда не накоплю. В 2005–07 годах на фоне стремительного роста ипотечного кредитования стоимость квадратного метра в год увеличивалась почти вдвое. Перед глобальным финансовым кризисом осенью 2008 года в Ирпене квартиры в новостройках стоили $2200–2500 за кв. м. Для сравнения: сегодня это цена жилья бизнес-класса в Киеве. Я хотел, чтобы у моей семьи было собственное жилье, но понимал, что не смогу приобрести квартиру по такой цене.

Мне пришла идея, как существенно снизить затраты на приобретение жилья: объединить усилия вместе с такими, как я, но не в покупке, а в строительстве. Мы экономили как минимум на марже застройщика. А чтобы еще снизить конечную цену квартиры, я решил создать жилищно-строительный кооператив и получить землю от власти для реализации своего замысла. Вокруг меня объединилось более 20 семей.

С просьбой выделить под строительство земельный участок мы обращались ко всем мэрам нашего региона. Понимание же получили со стороны тогдашнего городского головы Ворзеля. Место под дом менялось трижды — постоянно «затрагивали» чьи-то интересы. После окончательного согласования локации мы приступили к проектированию, но оказалось, что строительство невозможно из-за того, что участок расположен в 300-метровой рекреационной зоне санатория. Сейчас на такие нюансы не обращают внимания, но тогда строительное законодательство было гораздо жестче.

Читайте также: «Ты либо справился, либо нет – третьего не дано»

Почти я год пытался согласовать проект в Институте общественного здоровья им. А.Н. Марзеева НАМНУ и получить положительное заключение. У меня уже реально пропала вера, что я смогу преодолеть эту бюрократию. Во время очередной такой поездки в Киев я познакомился с предпринимателем, который в свое время приехал в Украину из Латвии. Я рассказал ему о своих замыслах, проблемах и огромном желании построить свое жилье. Он согласился инвестировать в проект строительства небольшого многоквартирного дома и взял меня на работу.

Строя этот дом, мы встретили кризис 2008 года. Но, несмотря на это, ключи от квартир мы выдали вовремя. Для меня этот проект стал первым опытом строительства, взаимодействия между заказчиком, архитекторами, подрядчиками и государственными инстанциями. Также, я понял, что построить дом — это полдела, еще нужно его обслуживать и поддерживать в отличном состоянии.

Какой самый ценный опыт в вашей карьере девелопера?

В любом бизнесе лучшей опыт — это конкуренция. Мне постоянно приходится предлагать клиентам то, что не могут или не хотят дать другие застройщики Ирпеня. Так складывается, что я строю дома на локациях, которые расположены на окраинах города. Это минус в ликвидности продаж. Поэтому я понял, что должен отличаться, чтобы быть конкурентным.

Если у меня отсутствует преимущество в локации, я должен брать другим. И в первую очередь — качеством строительства. Все мои жилые дома строятся исключительно из кирпича, используются качественные водопроводные трубы и утеплитель, медная электропроводка, окна Rehau. К тому же, ни один из земельных участков, где я осуществлял строительство, не «перегрет». Отсутствует плотная застройка, а каждый наш жилой комплекс отличается улучшенной инфраструктурой.

Например, комплекс «Фортуна», построенный в течение 2016–19 годов, я считаю наиболее комфортным для жизни не только в Ирпене, а и вообще среди всех городов вблизи Киева. Комплекс имеет закрытую территорию, на которой расположились детские площадки, большая зеленая зона с прогулочной аллеей и даже футбольное поле. Есть вся необходимая инфраструктура: продуктовые, продовольственные и специализированные магазины, кафе, тренажерный зал, медицинский центр, стоматология, аптека и даже небольшой частный детский сад, что превращает «Фортуну» в идеальное жилое пространство.

Таким образом концепция комфортного пространства для жизни стала вашей бизнес-моделью в строительстве?

Сначала я был вынужден идти на эти шаги, а со временем понял, что такой формат — единственно возможный, если говорить о строительстве качественного жилья в широком смысле этого слова. Например, мы первыми в Ирпене при строительстве жилья воплотили в жизнь концепцию «двор без машин». Это произошло в 2015 году.

Конкуренция и стремление к качеству изменили меня как предпринимателя. Мне нравится создавать комфортные пространства для жителей домов, которые я строю. Сегодня новостройкам в центре Ирпеня мы проигрываем только по локации и развитости городской инфраструктуры, которая сконцентрирована в центре — количеством магазинов, школ, бытовых учреждений.

У вас репутация застройщика, который всегда вовремя заканчивает строительство. Это очень контрастирует с общим положением по Киеву и по стране в целом, где много недостроев. Насколько это сложно — строить точно по графику?

Богдан Карпенко

Каждый застройщик стремится сдать объект в срок, но закончить дом вовремя — это сложная задача. Нет, даже сверхсложная! Ведь сдать дом вовремя — это не только «выгнать» коробку. Необходимо полностью облагородить придомовую территорию, места общего пользования, запустить все коммуникации и начать обслуживать дом. Нужно учесть многочисленные факторы, среди которых далеко не все зависит непосредственно от застройщика.

Прежде всего, своевременное выполнение строительного проекта зависит от бизнес-модели. Застройщик должен рассчитать свой финансовый ресурс таким образом, чтобы иметь возможность продолжать строительство независимо от темпов инвестирования со стороны покупателей жилья.

Второй важный фактор — эффективное взаимодействие с органами местного самоуправления и государственными регулирующими инстанциями. Третий, едва ли не самый сложный момент — подведение к дому всех коммуникаций (электричество, водо- и газоснабжение). Здесь могут возникать проблемы как технического плана (например, ресурс подстанции, которая поставляет электричество в Ирпень, на данный момент исчерпан), так и организационные или коммуникационные сложности. Именно поэтому строительство требует не только огромных финансовых вложений, а и нервов, терпения и умения достигать нужного результата.

По специальности вы не строитель. Как вам удается поддерживать репутацию надежного застройщика и привлекать клиентов?

Строительство — это очень сложная отрасль. Чтобы быть успешным в этом бизнесе, предпринимателю нужно иметь широкий спектр знаний, навыков и компетенций. Строительство включает десятки, даже сотни различных процессов — производственных, нормативных, организационных и тд. В университете такому не учат. Опыт, опыт и еще раз опыт — вот что позволит овладеть всеми необходимыми знаниями и стать профессионалом в своем деле.

Строительство — это привлекательный бизнес, но, к сожалению, качество жилья и интересы клиентов не всегда является приоритетом для девелоперов. Как следствие, страдает репутация отдельных строительных компаний и отрасли в целом. По моему мнению, государство должно усилить контроль за деятельностью в сфере строительства для уменьшения риска для инвесторов.

Я стремлюсь работать честно и профессионально без погони за сиюминутной прибылью. Мое главное правило в бизнесе и вообще по жизни — держать слово. Важно быть надежным бизнес-партнером как для поставщиков, так и для заказчиков жилья. Это и есть наиболее эффективное мое ноу-хау, которое позволяет успешно вести строительство, привлекать клиентов и держать высокую репутацию.

Недавно вы начали новое направление деятельности, связанное с производством. Как пришли к этой идее?

Желание заняться производством у меня появилось давно, но до поры до времени не было понимания, в каком именно направлении лучше двигаться. Все изменилось, когда я начал управлять помещениями бывшей мебельной фабрики. Банк, который владел этим имуществом, не занимался активом и все было в запущенном состоянии, а после приведения территории в порядок (одного мусора мы вывезли 30 грузовиков) и обустройства офисного здания я начал создавать своеобразный бизнес-хаб.

Часть помещений было отдано в аренду под офисы, а потом ко мне обратился предприниматель с просьбой выделить ему 200 кв.м для создания производства экологически чистой инклюзивной мебели для детей. Так здесь появилась уникальная мебельная фабрика, которая сегодня известна далеко за пределами Украины.

Спрос на ее продукцию постоянно растет, поэтому не удивительно, что впоследствии площадь фабрики выросла в 20 раз. Я был рад поддержать инновационное производство и для развития бизнеса предложил владельцу фабрики максимально выгодные условия по арендной плате и способствовал подведению необходимых коммуникаций.

На сегодня стоит задача построить второй пул производственных помещений, чтобы предоставить местным предпринимателям площадку для реализации различных видов бизнеса. Сейчас мы разрабатываем детальный проект и, имею уверенность, уже в 2020 году начнется второй этап развития этого производственного хаба.

Насколько это направление перспективно для Ирпеня?

По моему мнению, в городе должно появляться как можно больше подобных производственных конгломераций. Это позволит привлечь инвестиции и создать дополнительные рабочие места, что для городов-спутников Киева является одной из наиболее важных задач.

Для этого необходимо содействие со стороны городской власти — через выделение земельных участков под производство или налоговые преференции в рамках полномочий города. Улучшение условий для бизнеса и, в частности, производства — это то направление, которое в условиях отсутствия генерального плана развития Ирпеня будет максимально способствовать устойчивому развитию города.

Автор: Алиса Ильинская