«Недвижимость остается самым понятным источником пассивного дохода»

Финансист Максим Корецкий и экс-гендиректор Arricano Real Estate Михаил Меркулов побеседовали о перспективах инвестиций в недвижимость и рассказали о создании нового фонда Blackshield Real Estate.

Автор: Дария Исакова

Ранним субботним утром Михаилу Меркулову, одному из лучших на постсоветском пространстве управленцев в сфере недвижимости и девеломпента, позвонил знакомый финансист. Основатель инвесткомпании Blackshield Capital Максим Корецкий предложил Меркулову совместно основать новый фонд для инвестиций в недвижимость.

Идея могла бы показаться сумасшедшей: очередная попытка окультурить украинских средний класс, каждый второй представитель которого, купив две – три квартиры считает себя суперуспешным рантье и инвестиционным экспертом. Тем не менее, Меркулову идея понравилась. «В Украине нет цивилизованной краудфандинговой платформы для людей с доходом выше среднего. То есть доходы уже есть, а других вариантов, кроме квартир, квартир и еще раз квартир, нет», — говорит он.

Задача Blackshield Real Estate Fund – расширить горизонты возможностей для тех, кто хочет обеспечить себе пассивных доход и при этом традиционно тяготеет к вложениям в недвижимость. Корецкий подчеркивает, что это партнерство – качественный микс финансовой экспертизы и богатого опыта управления объектами недвижимости с пониманием трендов и локальных особенностей разных рынков.

Максим Корецкий: основатель и инвестиционный директор группы Blackshield Capital. Имеет более 20 лет опыта работы в финансово-инвестиционном секторе, управление активами и крупным частным капиталом. Управляет портфелями акций, облигаций крупных частных клиентов, фондов, а также американским хедж-фондом Blackshield Exponential Technology.

Михаил Меркулов: с 2007 по 2014 год занимал топовые позиции в Erste Group Immorent AG. Сначала – должность управляющего директора в Украине, а затем – регионального директора по группе восточно-европейских стран. С 2014-го по 2019-й был генеральным директором компании Arricano Real Estate, одного из ведущих девелоперов на рынке Украины.

Anthology: Инвестиции в недвижимость весьма консервативны. Что подтолкнуло вас к созданию фонда Real Estate, учитывая опыт Blackshield Capital в гораздо более активных, динамичных и высокодоходных видах инвестиций?

Максим Корецкий: Для людей на постсоветском пространстве недвижимость остается самым понятным и востребованным источником пассивного дохода. Квартира, дом, магазин, склад или офис — ценность, которую можно пощупать, которая точно обеспечит доход и стабильность, является признаком богатства, достатка.

Каждый человек считает себя экспертом в теме недвижимости. Но это иллюзия. Это очень тонкий вид актива, который имеет много специфики. Если вы хотите получать прибыль, нужно пользоваться услугами специалистов, которые знают, что они делают.

Каждый из нас знает, как вылечить зуб, но сам этого не делает. Каждый знает, как постричь волосы, но идет к парикмахеру. При этом многие самостоятельно инвестируют в недвижимость – иногда успешно, иногда не очень. Купить квартиру или торговую площадь и молиться, чтобы она взлетела в цене – это не системный бизнес.

Фонд, который мы создали, как раз имеет своей целью помочь людям, интересующимися инвестициями в недвижимость, получать системный доход, сохраняя контроль за своими деньгами.

Anthology: Какой продукт вы предлагаете: участие в ценных бумагах или краудфандинг?

Максим Корецкий: На первом этапе это краудфандинг, со временем – обычный инвестиционный фонд. Краудфандинг – востребованный финансовый инструмент, очень комфортный как для профессиональных, так и для непрофессиональных инвесторов.

В Евросоюзе сейчас разрабатывается законодательство, цель которого – защитить инвесторов, но при этом не превратить краудфандинг в очередной зарегулированный и некомфортный инструмент.

Anthology: Для обывателя рынок недвижимости – алый океан. Какие возможности на нем видите вы? Что подсказывает экспертный опыт?

Михаил Меркулов: Вся моя карьера была связана с недвижимостью. Даже девять лет, проведенных в McDonalds, которые открыли мне страшную тайну: McDonalds – это не гамбургер, а недвижимость. Когда я работал в Erste Group, было очень интересно наблюдать за тем, какие форматы и в каких регионах, и главное – по каким причинам, развиваются или не развиваются. Я видел торговые центры-призраки, которые были построены, но ни дня не работали.

Создавая фонд, естественно, мы не ограничиваемся Украиной. Это глобальный проект, который учитывает тенденции и возможности рынка недвижимости большого количества стран. К примеру, возможности рынка Великобритании. Непрофессиональные инвесторы готовы бежать оттуда из-за Брекзита, профессионалы же, умеющие анализировать и сопоставлять нетривиальные показатели, видят, какие проекты недвижимости будут расти и обеспечивать инвестору 20% доходности.

В Европе очень много особенностей, каждую страну нужно анализировать точечно. В некоторых странах наиболее перспективны инвестиции в жилую недвижимость, в других – в коммерческую. Важно учитывать специфику разных сегментов. К примеру, гостиничный сегмент.

Много инвесторов потеряли на нем деньги, потому что вовремя не осознали, что отели – не столько о недвижимости, сколько об операционном бизнесе, динамика которого напрямую влияет на успешность или не успешность инвестиции. Принимая решение о вложении денег в этот сегмент сейчас, нужно знать, что у 3-4-звездочных гостиниц, которые еще недавно были весьма устойчивы, сейчас дела скверно. В то же время, отлично чувствуют себя отели премиум сегмента и хостелы.

Anthology: Какие страны вы еще рассматриваете, и какие тенденции учитываете?

Михаил Меркулов: Мы собрали пул проектов на оси: Польша, Чехия, Германия, Великобритания. На мой взгляд, это самый перспективный регион, где есть очень яркие и привлекательные объекты. Все это проекты в крупных городах, успешность которых обусловлена главным трендом современности – урбанизацией, нивелирующей экономические колебания.

Среди созвучных этому трендов – мобильность и микро-мобильность, рост сервиса доставки, кардинальное изменение бытового цикла. Если раньше люди ездили на работу в офис, то сейчас укрепляется концепция Live Work Play (Жизнь Работа Развлечение) — все в одном месте. Естественно, это сказывается н концепции новых объектов недвижимости.

Раньше преобладало мышление одним объектом, сейчас – это мышление комплексом.  В Лондоне, Франкфурте, Париже разрастаются комплексы, в которых можно жить, работать, развлекаться, заниматься спортом, делать покупки, экономя главный и наиболее ценный ресурс современного человека – время. Этот сегмент нацелен на профессии нового поколения – фрилансеров, количество которых в Европе растет невероятными темпами.  

Всегда в любой отрасли есть верхняя четверть проектов, которые что-то делают по-другому. Они всегда успешны. В недвижимости все просто: есть глобальные и локальные тенденции, которые нужно наложить друг на друга. Глобальные тенденции характеризуются изменением стиля жизни потребителя. Они могут быть общие для всех территорий.

Локальные тренды характерны для отдельных стран. Например, британцы и немцы по-разному проводят вечер. В разных странах разное отношение к здоровью, отсюда – локальная специфика развивающегося сегмента недвижимости health care. Качественная обработка Big Data и Small Data  дает очень хороший результат в конкретной локации. 

Anthology: В Украине также есть объекты, которые соответствуют этим трендам: появляются закрытые комплексы, мы видим, насколько они востребованы. Тем не менее, Украина пока неинтересна вашему фонду?

Максим Корецкий: Деньги нелегко заработать и гораздо тяжелее сохранить и приумножить. Большую роль играют риски, и в Украине они очень высоки, в первую очередь это риски, связанные с защитой прав собственности.

Мы выбираем страны, где защита прав собственности однозначна и неоспорима. При оценке инвестиционных рисков в развитых странах вы можете использовать Big Data, тренды. Там больше открытых данных.

В Украине публичных данных меньше, над объективной реальностью и логикой превалирует человеческий фактор и наличие уникального навыка вести дискуссию с госорганами, недобросовестными конкурентами и ненадежными партнерами. В Украине нужно иметь локальные связи, чтобы получать информацию.

На основе анализа данных можно принять взвешенное инвестиционное решение, которое не будет зависеть от эмоций – это классика эффективного инвестирования в цивилизованном мире. В менее развитых странах наоборот: твои связи, опыт и коммуникационные навыки гораздо важнее формальных данных.

Быть успешным пассивным инвестором без локального присутствия, представителя, партнера в доле невозможно. Я хочу подчеркнуть, что Украину мы, как фонд, не сбрасываем со счетов. У Михаила здесь были успешные проекты и есть понимание местного рынка. Поэтому why not? Вопрос в объемах, рисках и доле украинских объектов в общем пуле инвестиций.

Anthology: Кого вы видите клиентом вашего фонда?

Михаил Меркулов: Наш продукт для тех, у кого есть уже несколько квартир в Киеве.  Для тех, кто уже успел почувствовать себя рантье, посчитать и понять, какой доход это реально может приносить. Также наш продукт для тех, кто купил себе дачу в Испании, апартаменты в Грузии и прослезился, осознав, насколько это невыгодная история.

Для тех, кто 10-20% капитала имеет в ценных бумагах и понимает их доходность и волатильность. В то же время у этих людей пока нет 50- 100 млн долларов, чтобы проинвестировать в масштабные проекты недвижимости. 

Anthology: Вы уже определили минимальный порог входа для участия в фонде?

Михаил Меркулов: Большинство краудфандинговых площадок имеет порог около 25 000 долларов. Тренд к микрофинансированию. Население стареет в мире. Пенсионные системы с этим не справляются. Те, кто это понимают, инвестируют. Что делают немцы, получив дополнительную тысячу евро? Стремятся ее поскорее инвестировать во что-нибудь, что обеспечит дополнительный доход.

Что делают Украинцы, получив дополнительную тысячу евро? Достраивают баню на даче, покупают iPhone или закатывают банкет. Хотелось бы, чтобы украинская ментальность менялась, чтобы украинцы учились инвестировать. Проблема еще в том, что в Украине нет доверия ни к одному финансовому инструменту.

Мы с Максимом хотим создать надежный финансовый инструмент, который не будет зависеть от волатильности украинской экономики и всего того, что Максим перечислил выше. Чтобы человек понимал: инвестировав деньги, он получит свой минимальный доход.

Максим Корецкий: Это цель, то, к чему мы идем. Сейчас, на старте, мы говорим о цифрах от 30 000 долларов или евро. Сейчас за границей легально можно инвестировать 100 000 евро в год, или 200 000 – 300 000 евро на семью в год.  Это и есть наши целевые показатели. Мы работаем абсолютно легально: инвестируются легально заработанные деньги в легальные проекты. Чем ты прозрачнее, тем на каком-то этапе ты платишь больше налогов, но твой доступ к перспективным проектам в мире гораздо выше.

Что касается порога входа, много еще зависит от стоимости транзакций и правил регулятора в разных странах. Чем ниже чек, тем выше уровень регулирования. Если человек профессиональный сертифицированный инвестор с активами 1-2 млн долларов/евро, регулятор понимает, что он сам знает, куда ему инвестировать. Если человек несет 10 000 евро, его надо защищать, потому что его уровень финансовой грамотности невысок. Площадки краудфандинга позволяют в легальной плоскости принимать небольшие суммы. Если цена транзакции позволит, то мы будем брать небольшие суммы.

Anthology: Поговорим о ценах и динамике. Есть ли на рынке недвижимости проекты, стоимость которых, как и случае с акциями, растет по экспоненте?

Максим Корецкий: Безусловно. И таких примеров много. Приведу пример из нашей практики: мы инвестировали в объекты недвижимости в Берлине в 2009 году. С тех пор цены там выросли в 4-5 раз. В то же время в Майами в 2008 году цены упали на 80% и до сих пор не восстановились. В Европе такие падения случаются редко, США – очень агрессивный рынок.

Anthology: Какой размер фонда и в какие сроки вы предполагаете?

Максим Корецкий: 50 млн долларов в период 1-2 лет.